Принимая решение о приобретении квартиры, необходимо задаться следующим вопросом: где ее приобрести – на первичном рынке, вторичном рынке у самих хозяев или на вторичном рынке через риэлтеров.

На первичном рынке жилплощадь стоит на 15-20% дешевле, но требует дальнейших значительных затрат на ремонт, т.к. квартиры обычно сдаются с черновой отделкой.

Если решите приобрести жилье напрямую через хозяев, вы снимите с себя затраты по агентским вознаграждениям риэлтерским фирмам, но потратите массу времени на самостоятельный подбор варианта покупки, проверки подлинности документов.

Обратившись к риэлтерам, вы получите возможность быстро подобрать нужный вариант из большой базы данных, и снимите с себя хлопоты с оформительской суетой, но при этом, необходимо будет заплатить агентству 1-2% от стоимости приобретаемого жилья.

Потенциальный покупатель – главнейшая фигура на рынке недвижимости, т.к. все другие участники – продавцы, посредники, юристы, аферисты и пр. – кормятся с его денег, и конечно – ему первому оказывается почет и уважение. Но это длиться до тех пор, пока не произведен расчет, как только деньги перешли в руки к продавцу, отношение к покупателю может резко измениться, и при неграмотном оформлении сделки можно остаться без жилья и без денег.

Давайте рассмотрим наиболее лидирующие аферы на рынке недвижимости.

Пальму первенства удерживает СРОЧНАЯ ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ. Вам предлагают приобрести квартиру на 20-30% дешевле рыночной стоимости, а деньги требуют внести срочно, иногда и до окончания оформления сделки. Не стоит забывать, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке» и по статистике примерно одна шестая часть всех таких предложений – откровенное мошенничество.
Сюда можно отнести аферы по многократной продаже квартир, сделки с «паленой недвижимостью» (допустим – владельцев под угрозами заставляют расстаться со своей недвижимостью в короткие сроки и по очень низкой стоимости), сделки с «юридически грязной» недвижимостью (недвижимость отягощена судебным арестом, находиться в наследственном споре, залоге, нарушаются права несовершеннолетних и пр.)

Второе место занимает сделка, именуемая «чистая купля-продажа» - покупка жилья у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке. В этом случае на крючок к мошенникам попадает один клиент из пятнадцати. Рассмотрим несколько примеров:

- Вам предлагают в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чем та, которую предлагает продавец, мотивируя это целью уклонения уплаты налогов. После регистрации сделки договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвратит вам в судебном порядке только сумму, указанную в договоре.

- Квартиру продает наследник, который специально скрывает от покупателя тот факт, что существуют и другие наследники, которых самостоятельно очень тяжело установить.

- Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности от продавца. Основанием для прекращения действия доверенности может выступать факт отмены доверенности, смерть доверителя, признание его недееспособным и пр.

- Подделка правоустанавливающих документов на продаваемое жилье.

- Лжеадреса – покупателю показывают роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на «трущобу», при этом организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры.

На третьем месте находятся всевозможные запутанные схемы по обмену жилья с его дальнейшей продажей. Здесь жертвой становиться каждый двадцатый участник сделки – ему либо вообще не отдают деньги за проданную квартиру, либо приобретают для него жилье ненадлежащего качества.

Самой безопасной сделкой является обмен – когда квартира или комната меняется на другую жилплощадь, иногда с доплатой, сумма которой не привлекает аферистов, поэтому аферы присутствуют только в одной сделке из тридцати.

Наиболее распространена афера и по получению аванса. Выдав его продавцу, вы и не подозреваете, что он может получить такой же аванс и еще с десятка доверчивых покупателей, в дальнейшем аванс возвратят после «беспроцентной» прокрутки ваших же денег.
Давайте рассмотрим и еще такой вопрос – на основании чего можно признать недействительной уже совершенную сделку с недвижимостью?

Самая большая и серьезная неприятность, которая подстерегает покупателя недвижимости – это искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной. Для этого необходимо ознакомиться с основными положениями законодательства РФ, регламентирующего условия признания сделок с недвижимостью недействительными. Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения, в силу закона) и оспоримые (недействительные в силу решения суда).

Ничтожны следующие сделки:

- не соответствующие закону или иным правовым актам.

- совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

- мнимая сделка, т.е. сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

- совершенной гражданином, признанным недееспособным, либо несовершеннолетним до 14 лет.

Судом могут быть признаны недействительными следующие сделки:

- сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, что определенно ограничениями в его учредительных документах.

- совершенные под влиянием заблуждения.

- совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

- совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечение тяжелых обстоятельств.

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителей и усыновителей.

- совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без его попечителя.

Сроки исковой давности для ничтожных и оспоримых сделок существенно отличается: иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течении 10 лет со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течении 1 года с момента обнаружения ущемлений прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки.
Ознакомившись с этой статьей, вы сами решите – нужно ли самостоятельно отправляться в плаванье по океану рынка недвижимости, либо есть необходимость захватить с собой спасательный круг – опытного специалиста по недвижимости, который поможет вам решить все вопросы и миновать «подводные» камни на вашем пути.

Консультацию провела
Директор АН «ЛиГа-2000» Линтварева Галина Вячеславовна.